#8 金利上昇時代の融資戦略

地方銀行で会話した「金利上昇」の話

◆要点

・銀行の運用構造の変化： 定期預金金利が最大1.2%まで上昇。5年物国債利回りも約1.5%が見込まれる中、銀行としてリスクを取って中小企業へ1.5～2.0%で貸し出すインセンティブが低下。

・追加利上げの具体的予測： 2026年12月末までに、さらに約0.2%の金利上昇が見込まれるとの観測。

・保証協会の金利： 4月からの保証協会保証料一律0.4%引き上げ

本日、ある地方銀行へ行ってきました。

目的は、民泊事業で実行した1,000万円の融資のうち、800万円が通知預金として拘束されていたため、その解除手続きです。

手続き自体は淡々と進みましたが、担当者との会話の中で、今の金融環境について話を聞くことができました。

結論から言えば、金利上昇により銀行の「貸す理由」が弱くなっている。

まず印象的だったのは、銀行の資金運用の考え方です。

現在、金融機関同士で預金獲得競争が激しくなっており、定期預金の金利は最大で1.2%程度まで上昇しています。

さらに、国債の利回りも上昇しており、5年物で約1.5%の利回りが見込める可能性があるとのことでした。

これまで銀行は、預かったお金を企業へ貸し出すことで利益を出してきた（当然ですね）。

しかし今は、リスクを取って貸さなくても、国債で安全に運用すれば同等の利回りが得られる環境になりつつる。

つまり、銀行からすると

・リスクのある中小企業に1.5%〜2%で貸す

・ほぼノーリスクの国債で1.5%運用する

この2択であれば、後者を選びやすくなっているということです。

実際、その地方銀行は預金残高約6兆円のうち、約5兆円を貸出に回しているとのことでしたが、このバランスも今後変わっていく可能性があります。

◇金利はまだ上がる前提

さらに、今後の見通しについても話がありました。

今年度中、つまり12月末までに、さらに約0.2%の金利上昇が見込まれているとのことです。

この影響は、不動産投資にとって非常に大きいものになります。

不動産賃貸業は、借入を前提としたビジネスです。

そのため、金利が上がれば、そのまま収益を圧迫します。

本来であれば、金利上昇分は家賃に転嫁する必要がありますが、現実には家賃は簡単に上がりません。

「金利は上がるが、家賃は上がらない」という厳しい状況が更に拍車が。。

◇保証協会のコストも上昇

さらに気になるのが、保証協会の動きです。

4月から、保証料が一律で0.4%引き上げ予定とのことでした。

保証協会付き融資は固定金利が多いものの、新規申込分には新しい金利が適用されます。

そのため、現在は3月までに申し込もうとする駆け込み需要が発生しているとのことです。

今後は借入コストが確実に上がるということを意味。

◇変動金利の見直しリスク

また、変動金利についても注意が必要です。

その地方銀行の変動金利の一部は3ヶ月ごとに見直されます。

今回の話では、0.4%程度の上昇可能性も示唆されました。

一見小さな数字に見えますが、借入額が大きい不動産投資では無視できません。

例えば1億円の借入であれば、0.4%の上昇で年間40万円のコスト増です。

これが複数物件になると、キャッシュフローに与える影響は大きくなります。

◇今後の不動産投資の前提

今回、そこ地方銀行で話を聞いていて感じたのは、

完全にフェーズが変わってきているということです。

これまでのように

・低金利で借りられる

・銀行が積極的に貸してくれる

という時代ではなくなりつつあります。

これからは

・銀行は貸し先を選ぶ

・リスクの低い先に資金が流れる

・借入条件は厳しくなる

こういった環境に変わっていくと言っておられました。

◇現場でしか得られない情報

今回の訪問は、単なる通知預金の手続きでした。担当者との会話が上記です。

最後に

金利上昇は、これからの不動産投資において避けて通れないテーマです。

重要なのは、それを前提にどう動くかでしょうか。

これまでと同じやり方を続けるのか。

それとも、環境の変化に合わせて戦略を変えるのか。

本日、その地方銀行で感じたのは、

「今までの延長では通用しない時代に入っている」という現実でした。

だからこそ、情報を取りに行き、考え続け、動き続けるしかありません。

そんなことを強く感じた一日でした。